No dia 11 de setembro de 2023, o Conselho Nacional de Justiça instituiu por meio do Provimento nº 150, o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial. O provimento altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro extrajudicial, estabelecendo as regras para o procedimento da adjudicação compulsória em Ofício de Registro de Imóveis.
Via de regra, a adjudicação compulsória se trata de um instituto do direito civil que diz respeito à transferência forçada de uma propriedade de um bem imóvel de um vendedor para um comprador, mediante decisão judicial.
Cenário ilustrativo: adjudicação compulsória na prática
Por exemplo, João assinou um contrato de compra e venda de um apartamento com Maria. De acordo com o contrato, João efetuou o pagamento do preço acordado, respeitou os prazos estipulados e cumpriu todas as suas obrigações contratuais.
Contudo, Maria se recusa a transferir a propriedade do apartamento para João, mesmo após o cumprimento de todas as condições do contrato, alegando que, em razão da valorização do imóvel desde a celebração do contrato, o preço pactuado estaria defasado, exigindo uma nova cobrança.
Nessa situação, João deveria ingressaria uma ação de adjudicação compulsória para obter a transferência forçada da propriedade do apartamento, acompanhado do contrato assinado e prova da quitação.
Resguardando o comprador: importância da adjudicação compulsória
Resumidamente, a adjudicação compulsória é o instrumento legal que garante ao comprador o direito de ter domínio sobre a propriedade do imóvel, desde que tenha cumprido com suas obrigações contratuais, como a quitação total dos valores pactuados. A transferência forçada é uma forma de proteger o comprador contra eventual inadimplência ou má-fé de vendedor.
Marco Legal: admissão da adjudicação compulsória extrajudicial e falta de regulamentação
Muito embora a legislação brasileira tivesse recentemente admitido a hipótese de adjudicação compulsória pela via extrajudicial através da inclusão do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, até o momento não havia regras específicas sobre o trâmite do procedimento.
Em razão disso, nem todos os estados estavam devidamente preparados para recepcionar o procedimento, o que espalhou incerteza jurídica entre os Ofícios de Registro de Imóveis que, durante um certo tempo, evitaram a realização da adjudicação compulsória extrajudicial durante este período. Por outro lado, estados como Rio de Janeiro e São Paulo, estabeleceram o próprio regramento para o procedimento, incluindo novos dispositivos em seus Código de Normas.
Via judicial: antigo recurso e limitações
Antes da inclusão de novos dispositivos na Lei de Registros Públicos e da implementação do Provimento nº 150 pelo CNJ, a forma mais segura de realizar uma adjudicação compulsória era pela via judicial, com base nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Entretanto, o processo judicial acaba sendo custoso e nem sempre atende às expectativas do comprador quanto ao tempo de duração, que pode se estender por anos.
Vantagens da adjudicação compulsória extrajudicial: uma nova perspectiva
Também é importante ressaltar que a implementação efetiva dessas medidas dependerá de uma série de fatores, como a capacitação de profissionais e disponibilidade de recursos para atender as mudanças. Atendendo estes requisitos, é certo que a adjudicação compulsória pela via extrajudicial terá maiores vantagens, tais como:
– Agilidade: o procedimento extrajudicial tende a ser mais rápido do que o processo judicial, que muitas vezes pode se estender por anos devido à sobrecarga dos tribunais. Isso permite uma resolução mais rápida das disputas envolvendo a transferência de propriedade.
– Economia de custos: o procedimento extrajudicial geralmente é mais econômico do que um litígio judicial. Os custos com advogados, taxas judiciais e despesas processuais são significativamente reduzidos.
– Menos burocracia: a tramitação extrajudicial é geralmente menos burocrática e mais simples do que um processo judicial, o que pode tornar o processo mais acessível e eficiente.
– Flexibilidade: as partes envolvidas têm mais flexibilidade para negociar e resolver suas disputas de forma amigável. Isso pode levar a acordos mais satisfatórios para ambas as partes.
– Desafogamento do sistema judicial: transferir certos tipos de disputas para a via extrajudicial pode aliviar a carga do sistema judicial, permitindo que os tribunais se concentrem em casos mais complexos e importantes.
– Segurança jurídica: com a implementação de regras claras e procedimentos específicos para a adjudicação compulsória extrajudicial, as partes envolvidas têm mais segurança jurídica em relação ao processo e aos resultados.
– Redução de incerteza: antes da introdução dessas regras, a incerteza jurídica estava presente devido à falta de regulamentação específica. Com a via extrajudicial, há mais clareza sobre como proceder em casos de adjudicação compulsória.
Aspectos cruciais na via extrajudicial:
Ainda que a via extrajudicial seja menos burocrática, não significa que a adjudicação compulsória será um processo simples.
Por isso, é importante que o comprador busque assessoria jurídica especializada, uma vez que é indispensável atender alguns requisitos para a transferência forçada da propriedade. Por exemplo:
– Referência à matrícula ou à transcrição, e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames.
– Identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, incluído o histórico de todas as cessões e sucessões, bem como a relação de todos os que figurem nos respectivos instrumentos contratuais.
– Relação das provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando.
– Identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo vendedor para a transmissão de propriedade e a verificação de seu inadimplemento.
– Mencionar o valor venal atribuído ao imóvel adjudicando, na data do requerimento inicial, segundo a legislação local.
Desafios e perspectivas: o papel fundamental dos advogados
Em suma, o Provimento nº 150 é um passo importante na modernização e eficiência do sistema jurídico brasileiro, mas seu sucesso dependerá da forma como será implementado e gerenciado. Diante deste cenário, os advogados, na condição de operadores jurídicos e facilitadores dessas transações, têm papel fundamental para assessorar os interessados a fim de assegurar os direitos que lhes assistem.
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