Locações em Shopping Center: peculiaridades quanto à cobrança de aluguéis e assessórios

A Lei de Locações ou Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) separa os tipos de locação em três hipóteses:

• residencial (art. 46)
• por temporada (art. 48)
• não residencial (art. 51)

A locação não residencial pode ser destinada para o uso empresarial — simplesmente conhecida como “locação comercial” — ou com qualquer outra finalidade não residencial pré-disposta, admitida ou não, defesa em Lei.

Dentre as hipóteses de locação não residencial, há aquelas destinadas a regular a relação entre lojistas e empreendedores de shopping center, previstas no artigo 54, que prevê regras específicas para este tipo de relação.

Custo total de ocupação (CTO)

O Custo Total de Ocupação (CTO) é um dos principais e mais importantes conceitos encontrados nas locações de shopping center, que representa a soma de todas as despesas que um lojista assume para operar no shopping, indo além do aluguel básico.

Não há uma regra geral, mas o CTO costuma incluir:

• Aluguel Mensal Mínimo (AMM): valor fixo mínimo pago mensalmente pelo lojista
• Aluguel Percentual: valor variável calculado com base no percentual das vendas brutas da loja, sendo aplicado geralmente quando esse valor excede o AMM

Outra cobrança comum é o Fundo de Promoção e Propaganda, uma contribuição mensal destinada a financiar campanhas de marketing e promoções do shopping, beneficiando todas as lojas ao aumentar o fluxo de clientes. Além disso, pode existir a taxa de Condomínio, para cobrir despesas operacionais do shopping, como segurança, limpeza e manutenção das áreas comuns.

Também é possível que o empreendedor venha a cobrar do lojista outras despesas como aluguel em dobro no mês de dezembro (espécie de 13º aluguel), taxas de administração, entre outras.

Esses custos são essenciais para manter a infraestrutura e atratividade do shopping, mas podem representar um desafio para os lojistas, especialmente em períodos de vendas baixas.

Quer locar em um Shopping Center? atenção ao contrato

Como dito, o empreendedor é livre para estipular quais dessas taxas serão implementadas no contrato de locação. Muitas vezes, o contrato de locação prevê que o lojista fica dispensado do pagamento durante o prazo de vigência contratual. Nesses casos, é muito comum que o contrato preveja a perda da isenção e autorize o empreendedor a cobrar os valores retroativos, atualizados monetariamente e com acréscimo de juros.

Isso costuma ocorrer em ocasiões em que há quebra de contrato por parte do lojista, seja no atraso no pagamento do aluguel, entrega antecipada do imóvel, etc. É crucial que os lojistas compreendam detalhadamente todas as condições de cobranças existentes no contrato de locação antes de firmá-los, garantindo que estejam cientes e preparados para os compromissos financeiros assumidos.

Portanto, é aconselhável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para o devido assessoramento durante a fase pré-contratual. Uma boa orientação jurídica pode proteger os interesses de locadores e locatários, fornecendo um entendimento claro das obrigações e direitos legais.

Autor: Caetano Santiago Fernandes L. C. de Medeiros (OAB/SC 56.371)