A incorporação direta ocorre quando o proprietário do terreno constrói e vende unidades imobiliárias por conta própria, ocupando juridicamente a posição de incorporadora e construtora. Ou seja, diferentemente das incorporações tradicionais, em que uma empresa é contratada para prestar o serviço de construção, na incorporação direta o próprio dono do terreno assume a responsabilidade pela obra e pela comercialização dos imóveis.
O ISSQN incide sobre a prestação de serviços, conforme a Lei Complementar nº 116/2003. Nas incorporações tradicionais, a incidência do tributo ocorre com a troca de serviços entre a incorporadora e a construtora. Contudo, no caso da incorporação direta, não há prestação de serviço a terceiros. O construtor está apenas executando uma obra para posterior venda, o que leva à isenção do imposto, uma vez que a construção faz parte do seu próprio patrimônio.
Essa isenção tem base em interpretações jurídicas que defendem que, na incorporação direta, não há a figura de um cliente contratante para o serviço de construção civil. Por esta razão, os tribunais, em muitos casos, entendem que a incorporação imobiliária direta não se caracteriza como prestação de serviço, e, portanto, estaria isenta do ISS.
Requisitos para usufruir da isenção
Para usufruir da isenção do ISSQN, é fundamental que o incorporador cumpra alguns requisitos. Entre eles, destacam-se:
- Propriedade do Terreno: O incorporador deve ser o proprietário do terreno em que o empreendimento está sendo realizado.
- Ausência de Prestação de Serviços a Terceiros: A obra não pode ser realizada sob encomenda ou por terceiros. Ademais, o imóvel construído deve ser destinado à venda posterior.
- Documentação Adequada: É imprescindível manter a documentação regularizada, com a comprovação de que o terreno pertence ao construtor e que o projeto está sendo executado em nome próprio.
Para o construtor que atua com incorporação direta, entender as nuances do ISSQN é crucial para evitar custos desnecessários. A isenção desse imposto representa uma importante economia e permite que o empresário se concentre em maximizar os lucros do empreendimento.
Se você se enquadra nesses requisitos, consulte um advogado especializado para garantir que seu empreendimento esteja adequadamente protegido de cobranças indevidas de ISSQN e, em caso de pagamento, avalie a possibilidade de ingresso com ação judicial visando a restituição dos valores.
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Autor: Caetano Santiago Fernandes L. C. de Medeiros (OAB/SC 56.371)
