O período pós-obra requer atenção para a administração de condomínios, seja residencial ou comercial. Os obstáculos associados às falhas construtivas e à garantia da qualidade das construções afetam diretamente a vida dos condôminos e a eficácia da gestão condominial.
Para isso, a NBR 17.170/22 atua como um instrumento regulador crucial, assegurando que os problemas detectados após a entrega da obra sejam devidamente resolvidos. Neste cenário, a função dos condomínios na gestão do pós-obra torna-se essencial para assegurar que os direitos dos condôminos sejam preservados.
A NBR 17.170/22, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), com a finalidade de estabelecer diretrizes para as garantias de obras de construção civil. Essa norma define a responsabilidade da construtora, os prazos de garantia e os mecanismos para correção de eventuais falhas construtivas. Entre os principais pontos regulados pela norma, destacam-se:
- Prazos de Garantia: A norma específica prazos diferenciados para itens da construção, de acordo com a natureza e a durabilidade dos materiais. Isso inclui prazos mais longos para a estrutura da edificação e prazos mais curtos para acabamentos e instalações.
- Procedimentos de Correção: A NBR 17.170/22 orienta sobre os procedimentos que devem ser adotados para corrigir defeitos construtivos, detalhando o processo de inspeção, comunicação e reparação.
- Responsabilidade Solidária: A norma também reforça a responsabilidade solidária das construtoras, incorporadoras e empresas envolvidas na obra pela qualidade do imóvel.
Infelizmente, as falhas construtivas são comuns e podem surgir por uma série de razões: uso de materiais inadequados, erros de execução, problemas no projeto ou até por falta de manutenção. Os problemas mais comuns incluem infiltrações, trincas, falhas no sistema hidráulico e elétrico, entre outros. Para condomínios, esses problemas podem se manifestar tanto nas áreas privativas quanto nas áreas comuns, gerando desconforto, custos adicionais e até risco à segurança dos usuários.
Consequentemente, os condomínios acabam exercendo um papel fundamental na gestão do pós-obra e devem atuar de forma diligente para garantir que as falhas construtivas sejam identificadas e corrigidas dentro dos prazos estabelecidos pela norma. Isso envolve:
- Fiscalização Contínua: O síndico ou gestor condominial deve realizar inspeções regulares nas áreas comuns e atentar-se a eventuais problemas relatados pelos condôminos. A criação de uma comissão de obras, composta por condôminos especializados ou interessados, também pode auxiliar no monitoramento.
- Documentação Adequada: Qualquer falha construtiva deve ser devidamente documentada, com fotos, laudos técnicos e registros detalhados. A norma de garantias estipula que os prazos para reparo contam a partir do momento em que a falha é comunicada à construtora, por isso, manter um histórico claro de comunicação é essencial.
- Ação Rápida: Ao identificar uma falha construtiva, o condomínio deve imediatamente notificar a construtora e registrar a reclamação formal. Quanto mais cedo as falhas forem reportadas, maiores são as chances de que a reparação ocorra dentro do prazo de garantia, sem ônus para o condomínio.
- Acompanhamento Jurídico: Em casos de resistência da construtora em realizar os reparos, é fundamental contar com um acompanhamento jurídico especializado para assegurar os direitos do condomínio. Advogados com experiência em Direito Imobiliário e pós-obra são indispensáveis para orientar a atuação do condomínio em caso de litígios.
A gestão do pós-obra é um desafio que requer atenção e responsabilidade. A Norma de Garantias ABNT NBR 17.170/22 é uma ferramenta fundamental para assegurar que as falhas construtivas sejam resolvidas de maneira rápida e eficiente. Condôminos, síndicos e administradores devem estar atentos a seus direitos e contar com uma assessoria especializada para garantir o pleno aproveitamento das garantias legais.
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