Os leilões judiciais podem ser uma excelente fonte de investimento para empresários que procuram diversificar seus negócios. Com preços geralmente abaixo do mercado e a possibilidade de adquirir imóveis com grande potencial de valorização, os leilões podem oferecer vantagens atrativas para quem deseja expandir seus investimentos ou ampliar seu patrimônio.
O leilão judicial ocorre quando o proprietário de determinado imóvel figura como devedor de qualquer natureza em ação judicial. No caso de não pagamento, é autorizado ao credor penhorar o imóvel do devedor, tendo opção pela adjudicação ou alienação do imóvel.
A alienação é feita por iniciativa particular ou por meio do leilão judicial. Com a penhora do imóvel, o juiz designa um perito avaliador para proceder a avaliação do imóvel. O leilão pode ser realizado de forma eletrônica ou presencial, conforme disposto no artigo 879, inciso II, do CPC. São geralmente designadas duas datas para o leilão, popularmente denominadas “praças”.
Na primeira praça, o imóvel é oferecido pelo valor de avaliação. Já na segunda praça, caso não haja lances no primeiro, o imóvel pode ser vendido por valor inferior, respeitando os limites legais estabelecidos. Este valor não pode ser inferior ao mínimo estabelecido pelo juiz competente, ou, não tendo sido fixado preço mínimo, não poderá ser inferior a 50% do valor da avaliação.
Com isso, é fundamental estar bem informado para minimizar riscos e garantir uma aquisição segura. Seguem quatro pontos relevantes para se atentar antes de efetivamente participar de um leilão judicial. Essas informações poderão ajudar na tomada decisões estratégicas e assertivas.
Ler o edital de leilão judicial
O edital é o documento oficial que regulamenta o leilão judicial e dispõe todas as informações essenciais sobre o imóvel e as regras da venda. Nesse documento são detalhados os aspectos como a descrição do bem, valor de avaliação, preço mínimo para lances, condições de pagamento e possíveis dívidas vinculadas ao imóvel, como IPTU ou taxa de condomínio. Além disso, o edital informa o formato do leilão (presencial ou online), prazos, e os requisitos para participação.
Por isso, é necessário ler o edital com atenção antes de manifestar o interesse de participar de um leilão judicial. Isso porque, no edital, você conseguirá obter todas as informações sobre o imóvel e necessárias para a participação do leilão. Funcionando como um “contrato preliminar”, o edital é a maior fonte de segurança jurídica sobre o procedimento.
Due dilligence do imóvel
A due diligence (ou, do inglês, “devida diligência”) é uma etapa essencial no processo de análise de um imóvel antes de participar de um leilão judicial. Basicamente, consiste numa investigação detalhada sobre a situação jurídica, financeira e física do bem. O objetivo é identificar possíveis riscos ou problemas que possam impactar a aquisição ou o uso do imóvel, garantindo que o investimento seja seguro e vantajoso.
Durante a due diligence, verificam-se aspectos como:
- Situação jurídica: Certificar-se de que o imóvel não está envolvido em disputas judiciais ou gravado por hipotecas, penhoras ou outros ônus que possam dificultar sua transferência ou posse.
- Débitos pendentes: Levantar dívidas de IPTU, taxas condominiais ou outros tributos que, dependendo do caso, podem ser transferidos ao arrematante.
- Estado de ocupação: Identificar se o imóvel está ocupado, o que pode exigir ações legais para desocupação.
A due diligence permite ao investidor tomar uma decisão informada, com pleno conhecimento de todas as implicações legais e financeiras envolvidas. Ignorar essa etapa pode resultar em custos inesperados ou até mesmo na impossibilidade de usufruir do bem adquirido.
Por isso, leia atentamente o processo, analise a matrícula e certidão de cadastro imobiliário da prefeitura da cidade em que se localiza o imóvel.
Comparação do valor do imóvel (mercado x edital), garantias e condições de pagamento
Como dito, os leilões judiciais são uma opção mais atrativa pois normalmente proporcionam preços abaixo do mercado imobiliário. Por este motivo, compare o preço mínimo estabelecido no edital para mensurar se o investimento poderá produzir a rentabilidade desejada.
Conhecer o real estado físico do imóvel também poderá esclarecer se o imóvel precisará de reformas. Por outro lado, conhecendo o estado jurídico será possível mensurar
Compare o preço mínimo estabelecido no edital com o valor de mercado do imóvel. Essa análise ajuda a determinar se o investimento será rentável, considerando também possíveis custos adicionais, como despesas com regularização ou reforma. É importante lembrar que, no segundo leilão, o imóvel pode ser arrematado por um valor inferior ao de avaliação, tornando-o ainda mais atrativo.
Verifique se há garantias oferecidas no processo. Em geral, os leilões judiciais garantem que a arrematação estará livre de disputas preexistentes, mas é essencial observar se o imóvel está sujeito a hipotecas, penhoras ou outros ônus não resolvidos. A segurança do arrematante aumenta ao constatar que os valores levantados no leilão serão utilizados para quitar eventuais débitos pendentes, como IPTU e taxas condominiais, conforme prevê a jurisprudência.
No caso de pagamento à vista, o arrematante deve depositar o valor integral em um prazo curto, normalmente de 24 a 48 horas após a arrematação. Para parcelamentos, o Código de Processo Civil (art. 895) prevê que o interessado deve oferecer uma entrada mínima de 25% do valor e quitar o restante em até 30 meses, mediante apresentação de garantias, como caução ou fiança.
É fundamental que o arrematante esteja financeiramente preparado e atente-se aos prazos, pois o descumprimento pode levar à perda do imóvel e ao pagamento de multas, se estipulado no edital.
Por fim, embora seja possível que o arrematante apresente proposta parcelada, também é necessário ter em mente que as propostas à vista possuem preferência na arrematação (art. 895, §3 CPC).
Arrematei o imóvel, e agora?
Após a arrematação do imóvel em um leilão judicial, inicia-se uma série de etapas para consolidar a propriedade e garantir a posse. A primeira providência é a assinatura do auto de arrematação, devidamente assinado pelo juiz competente, que formaliza a compra e assegura os direitos do arrematante sobre o bem.
Com a homologação, o arrematante deve proceder ao registro do imóvel em seu nome no cartório de registro de imóveis competente. Este passo é essencial para a transferência da propriedade, pois constitui o arrematante oficialmente como o novo proprietário do imóvel.
Dependendo da situação do imóvel, o arrematante deve verificar se há necessidade de ações judiciais adicionais, como uma ação de imissão na posse, caso o imóvel esteja ocupado.
Por fim, é importante lembrar que o antigo proprietário pode apresentar recursos ou embargos para tentar questionar o leilão, embora a arrematação já homologada seja protegida pela legislação.
Estar atento a essas etapas e contar com auxílio jurídico pode facilitar o processo e garantir que o arrematante usufrua plenamente do imóvel adquirido.
Autor: Caetano Santiago Fernandes L. C. de Medeiros (OAB/SC 56.371)
